פסק-דין בתיק ע"א 1791-08

1. ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין (חולון), אורה קניון, מיום 10.4.08 (להלן: "פסק הדין") שעניינו הבית המשותף ברח' מוצקין 10 בחולון, הידוע כחלקה 684 בגוש 6020 (להלן: "הבית" או "הבית המשותף").

מבוא

2. הבית המשותף מכיל 6 דירות הבנויות בצורת טור. המערערים הם בעלי זכויות החכירה בדירה הידועה כתת-חלקה 6. את זכויותיהם רכשו המערערים ביום 20.5.01 מאת דוד בירנדורף וציפורה דורנר. המשיבים הם בעלי הזכויות בארבע חלקות המשנה האחרות בבית (חלקות משנה 1,3,4,5).

ביום 5.12.10 תוקנה הודעת הערעור בשל פטירתו של המשיב 4, דוד כהן ז"ל, ובמקומו צורפו כמשיבים להליך יורשיו על פי דין, הם, לאחר התיקון, המשיבים 4-8.

המערערים פנו בחודש דצמבר 2001 אל הועדה המקומית בבקשה להיתר בנייה, במסגרתו בקשו להתיר להם להרוס את דירתם ולבנות במקומה בחלקת משנה 6 דירה אחרת. לאחר מספר הליכים בפני מוסדות התכנון התקבל בחודש דצמבר 2004 ההיתר המבוקש (להלן: "ההיתר" או "היתר הבניה").

לאחר קבלת ההיתר, פנו המשיבים אל המפקחת בבקשה ליתן צו מניעה האוסר על המערערים לבצע כל פעולה ברכוש המשותף, ובכלל זה לאסור כל הריסה או בניה על פי היתר הבניה שניתן להם.

3. המשיבים, הם התובעים בהליך בפני המפקחת, טענו בתביעתם כי קיימת מזה עשרות שנים חלוקה בין בעלי הזכויות בבית של החזקה והשימוש ברכוש המשותף, באופן שכל אחד מהם עושה שימוש ייחודי בכ- מהרכוש המשותף (להלן: "החלוקה המוסכמת"). כל בעלי הזכויות הסכימו לחלוקה זו, ובכלל זה החוכרים המקוריים של חלקת משנה 6, דוד בירנדורף וציפורה דורנר. החלוקה קבלה ביטוי בהסכמים עם המינהל,  והחוכרים חויבו בדמי חכירה בהתאם לחלוקה.

הרחבת דירת המערערים עפ"י ההיתר, כך נטען בפני המפקחת,  תפגע בשימוש הייחודי שעושים חוכרי הדירות בבית לפי החלוקה המוסכמת, תגרום להריסת גדרות ומתקנים הקיימים מזה שנים רבות בשטח, ותעביר חלקים מהרכוש המשותף לחזקתם ושימושם הייחודי של המערערים.

4. מנגד בקשו המערערים, הם הנתבעים בהליך בפני המפקחת, להתיר להם לבנות את דירתם לפי היתר הבניה. המערערים טענו להגנתם, כי על פי נוסח הרישום בלשכת המקרקעין צמודים לדירתם  חלקים ברכוש המשותף (64 מ"ר- שטח הדירה על חלקת משנה 6, 256 מ"ר- השטח הכולל של הדירות בבית המשותף). מאחר ושטח החלקה הוא 1,676 מ"ר, טענו המערערים, כי חלקם הכולל בחלקה הוא 419 מ"ר ( ).

המערערים, כך לטענתם בפני המפקחת, רכשו את הדירה תוך הסתמכות על נוסח הרישום בלשכת המקרקעין, לפיו לדירתם מוצמד שטח בגודל 419 מ"ר, וזכויותיהם הקנייניות משתרעות על שטח בגודל זה. החלוקה המוסכמת לא נרשמה בלשכת המקרקעין, ודבר לא נאמר להם לגביה,  ומשום כך לא ניתן היה לדעת אודותיה בטרם רכשו את דירתם. 

המערערים טענו עוד, כי המשיבים פעלו בחוסר תום לב ולא הסדירו את רישום החלוקה המוסכמת, ועל כן אין היא מחייבת אותם.

פסק דינה של המפקחת

5. המפקחת בפסק דינה נעתרה לבקשת המשיבים ונתנה צו מניעה האוסר על המערערים להרחיב או לבנות את דירתם על פי היתר הבניה. 

עם זאת, התירה המפקחת את הרחבת דירת המערערים בתוך גבולות חלק מהחצר הבית הנמצא בחזקתם ובשימושם הייחודי של המערערים.

המפקחת התייחסה לנוסח הרישום בלשכת המקרקעין שבו צויין שטחה של כל דירה בבית המשותף ולצדו שיעור החלקים של כל אחת מהן ברכוש המשותף, ולא מצאה בו הצמדה של חלק מסויים ברכוש המשותף לאחת  הדירות. לפיכך, קבעה המפקחת, כי בנוסח הרישום בלשכת המקרקעין אין אחיזה לטענת המערערים שרכשו זכויות קנייניות בשטח של 419 מ"ר בחלקה, וכי טענתם עומדת בסתירה לרישום.

כך מתוך פסק הדין:

"(המערערים) רכשו דירה שלה צמודים עפ"י הרישום  חלקים ברכוש המשותף, אולם אין המדובר בהצמדה של חלקים מסויים משטח החלקה לאותה דירה. המשמעות היא שבכל חלקיק של הרכוש המשותף יש לנתבעים (למערערים) זכויות (בשיעור של ) שהן משותפות עם זכויות כלל בעלי הדירות בבית...לדירת הנתבעים (המערערים) לא צמוד שטח כלשהו, לא עפ"י הרישום, ולא עפ"י צווי רישום הבית המשותף".

המערערים, כך קבעה המפקחת, יכלו לדעת מנוסח הרישום כי לדירתם לא צמוד שטח כלשהו, ואין הם יכולים לדרוש הצמדה כזו בהסתמך על הרישום.

6. עוד קבעה המפקחת, כי החלוקה המוסכמת של הרוכש המשותף קיימת הלכה למעשה בשטח מזה כ-30 שנים, וניתנה לה הסכמה, במפורש או מכללא, של כל חוכרי הדירות בבית, כולל של דוד בירנדורף וציפורה דורנר, מהם רכשו המערערים את הדירה, ובנעליהם הם נכנסים.